远洋集团, 偷偷拿了一个巨无霸旧改

作者|利晋

前几天，东莞市南城街道新基片区3、4号居商类“三旧”改造单元（下称“新基片旧改”）前期工作技术服务中选结果对外公布，东莞市德达房地产开发经营有限公司（下称“东莞德达”）成功中标，服务金额58.8万元。

东莞德达成立于2020年12月，由远洋集团间接全资子公司深圳市盛厦企业管理咨询有限公司、广东山水居投资控股有限公司（下称“山水居投资”）分别持有51%、49%股份。

服务金额虽仅有58.8万元，但在旧改市场中，中标前期服务商等于把项目收入囊中。

2023年11月，东莞市南城街道新基社区“百千万工程”建设咨询服务商，东莞德达成功中标，率先潜伏到新基片旧改项目中。

今年10月中旬，新基片旧改项目对外招标规划方案细化技术服务商、改造单元前期工作技术服务商。其中，东莞德达顺利成为了项目前期工作技术服务商。

新基片旧改是一个“巨无霸”项目，更新改造占地面积30.73公顷，其中，3号、4号居商类“三旧”改造单元，均已纳入东莞市政府重点谋划的“黄金双轴”范围。目前，项目已开展征询意愿前期工作。

印象中，远洋集团出现流动性危机之后，只见它卖项目，除了代建业务外，基本没有新增项目。如今，终于拿下了一个新项目，还是巨无霸体量的旧改。

远洋集团目前处在化债关键期，正在推进约56.36亿美元的债务重组。新获项目，也意味着它正在寻找脱困的突破口。

01

重返湾区旧改

“借鸡生蛋”，即先进驻有更新改造计划的社区，再孵化片区内的潜在旧改项目，是粤系房企拿下珠三角“三旧”改造项目的常见模式。

靠着这种模式，恒大、奥园一度坐拥万亿货值土储，富力、佳兆业、合生系实现了发家致富。远洋集团也是有模有样学习起来。

2020年8月，远洋集团在华南区域举行了一场媒体活动，主题为“南移西拓深耕湾区”。“南移”是其冲刺1300亿元销售的战略布局重点，旧改又是重点获取项目方式。

当时，远洋集团华南事业部高管透露，“湾区旧改土储占比超过了一半，未来比重会继续升高。招拍挂是补充，旧改是主力”。

实际上，远洋集团在深圳龙岗远洋新干线、龙岗远洋新天地等旧改项目上，已经尝到了甜头。上述高管坦言，“给集团贡献了巨大的利润和现金流”。

但深圳旧改市场早已被华润、佳兆业、鸿荣源、宏发、京基、卓越，包括后来强势抢入的恒大，占得先机。

看着富得流油的深圳旧改市场，远洋集团相当眼馋，却又一地难求。

眼馋的还有另一家京系房企——中国金茂。当恒大爆雷时，有消息称，金茂盯上了恒大的万亿货值深圳旧改资产包，在洽谈收购事宜。

远洋集团也很早选择了退而求其次，以旧改方式进入靠近深圳的东莞市场。

2020年2月，远洋集团旗下东莞远明房地产开发经营有限公司（下称“东莞远明”），中标了东莞市凤岗镇塘沥村碧湖片综合类更新单元（下称“碧湖片旧改”）前期服务商，首次进入东莞市场。东莞凤岗镇，紧挨着深圳龙岗区和宝安区。

如今，时隔4年多，远洋集团重返湾区旧改市场。

但摆在它面前的难题依然未解，碧湖片旧改确定前期服务商之后，至今没有新的进展。而新形势下的湾区旧改有了更高要求，新基片旧改给了前期工作技术服务商仅仅1年时间。

远洋集团若在限定时间内没有如期推进，很大概率就会被踢出局，投入的时间、人力等成本也随之东流。

相比推进情况，外界或许更加关注：远洋集团还有钱吗？

背后或有神秘的资金支持。

天眼查显示，新基片旧改操盘公司东莞德达、碧湖片旧改操盘公司东莞远明，都是合资公司，法人代表、最终实控人均为张晓蓉。这也意味着远洋集团很有可能主要负责施工建设。

张晓蓉实际控制山水居投资，也在景泰投资、九安房地产等企业族群担任财务相关职务。其中，山水居投资是从卓曙虹手中接棒而来，TokenPocket官网景泰投资、九安房地产实控人是雷震霆。张、卓、雷三人之间有着密切业务合作关系。

卓曙虹是广东粤商创业投资有限公司总裁，主要从事创业投资、股权并购、投资管理。这家公司由卓曙虹、沈汉标共同创立。

卓曙虹2024年8月刚从上市公司中核钛白卸任独董一职，沈汉标则手握两家上市公司——好太太、好莱客，也是公司创始人。

好太太是一家厨卫电器品牌，发迹于广东省中山市南头镇。远洋集团华南区域首个项目，正是受中山市政府委托代建管理的中山博览中心，建成为当地企业对外贸易、技术交流的重要窗口。

这一项目让远洋集团与地方政府建立密切合作关系，也帮助远洋顺利拿下了占地1500亩的超级大盘中山远洋城。

中山远洋城，在2009年至2014年，连续6年拿到了中山销冠楼盘。

02

债务重组艰难

不管过去多么辉煌，偷偷拿下新基片旧改时，远洋集团仍在艰难推动债务重组工作。

10月29日，远洋集团发布了最新的债务重组计划，主要是调整了Ａ组、B组债权人分配比率，以及上调了B组、C组债权人强制可转换债券的转换价。具体变动情况看下图。

目前，远洋集团涉及到未偿还银团贷款、现有双边贷款及现有票据，未偿还本金合计约56.36亿美元，重组涉及本息总额则为62.18亿美元。

新版债务重组方案中，远洋集团展示的诚意依然有限。

但其实，远洋集团债务重组工作推进如此艰难，核心点是：债务重组的底层逻辑为了尽快清算债务。

并非说远洋集团想要逃废债，而是基于这个底层逻辑，出现的阻力会更大，欲速则不达。

重组方案呈现了很多令人难以理解的点，比如：

1、远洋集团对美元债持有人差别对待，分为B组和C组，融创、奥园等重组方案均是按银团、美元债、永续债分类。年利率仅为3%，远远低于后者票息5%以上；

2、新债务违约支付前2年不产生利息，2-3年违约利息为0.25%，3-4年则为1.5%；同时，5年后，若未能完全赎回当期全部本金，剩余未赎回本金继续延期；

3、持有的境外资产产生收益用于偿债、付息比例很小，以及境内资产提供资金供给更是微乎其微；同时，没有看到险资两大股东中国人寿、大家保险兑现或提供化债支持；

4、以及，没有前置现金用于偿还或付息，强制可转换债券产生的新股份高达现有公司总股本超过90%。

远洋集团的种种操作，让自身陷入了与债权人的漫长博弈之中。特别是被差别对待的美元债持有人，成为了支持重组方案的核心阻力。

实际上，2024年6月末，远洋集团未能如期支付7只公司债券应计利息及“H18远洋1”债券分期本金和利息时，债权人已经失去了耐心。彼时，美国纽约梅隆银行向香港高等法院对远洋集团提出了清盘澄清。

源媒汇从市场上得知，重组方案公布前一天，即7月17日，远洋集团想向香港高等法院反对清盘申请，但被要求提供相应的证据，且法院拒绝了延期提供反对证据的时间。同时，部分境外债权人随后召开了会议，明确反对远洋集团的重组方案。

最为核心的一点，即上述第4点，强制可转换债券，考验的是债权人对公司价值、未来前景的认可。

2024年上半年，远洋集团实现协议销售额183.3亿元，同比下滑49%；营收133亿元，同比下跌36%。期内亏损缩减至53.82元，而净借贷比例暴涨至650%，归母权益资产下跌86%，仅有10亿元。本质上，重组方案，亦是远洋集团最大限度上为自己争取喘息的时间和空间。

这就意味着，远洋集团已经处在资不抵债的边缘。

如今，远洋集团想要在困境之中打开突破口，就看新基片旧改及项目背后的资方是否给力了。